昨年の10月20日にネット上で見つけて買い付けを入れた物件です。
11月末に決済が終わり、リフォームに入りましたが、年末年始休暇を挟んだため、大まかな仕上げが1月中旬となりました。
分離発注でコーデネートしたため、とにかく手配と確認に集中する日々でした。
何軒完成させても反省点があり、まだまだ勉強です。
今回は、画像で工程を紹介させていただきます。
リビングダイニング
ビフォー
リビングから見たキッチン
ビフォー
キッチンと残置物の冷蔵庫など
大工さんとクロス屋さんが入って作業中
クロス屋さんの機材
アフター
キッチンから洗面所へのドア
リビングから見たキッチン
リビングの出窓
キッチンから見たリビング
お風呂
ビフォー
まだ使えるバスタブですが、水回りの清潔感が大事なので
入れ替え決定
壁をつぶして浴槽を取り出す。
風呂と洗面化粧台、洗濯機置き場、トイレの排水処理工事を床下で行う。
（水道工事屋さん・風呂工事屋さん）
ユニットバスを設置
ユニットバスの扉を設置（風呂工事屋さんと水道工事屋さん）
給湯器の新設（風呂工事屋さん）
脱衣室の床板を貼る（大工さん）
この上にクッションフロアを貼る（クロス屋さん）
ユニットバス組み立て
アフター
扉の梱包材はわざと外さない。
新品をアピールできて、入居者の気分が良くなります。
洗面所・トイレ
ビフォー
アフター
奇をてらわないシンプルで清潔感のある無難な仕上がりに
簡易水洗を水洗トイレに変更工事
階段
ビフォー
壁紙を剥がして、下地処理後に新しいクロスを貼る
曲がった階段の壁面は作業がたいへん。
アフター
スッキリし、圧迫感がなくなりました。
和室
ビフォー
昔の純和室は、緑色の砂壁が一般的です。
古臭く暗いお部屋になっています。
アフター
畳の淵は、なるべく畳と一体化した色と無地を選びます。
畳の表替えは、年ごとに値上がりしてきています。
賃貸用畳の表替え、1枚3,300円（税込み）でした。
襖と障子、網戸の張り替えは、いつもお願いしているシルバー人材の方に
お願いしました。
和室二間の内、一間を洋室に変えようか迷いましたが、2階にはコストを
かけないようにしました。
外観
長く空き家だったので、ガスメーターが古く付け替える必要がありました。
新しいのになると雰囲気まで変わります。
今回、ポストの調達に手間取りました。
高級なタイプはネットでもたくさん見られます。
防犯上、外側から入れ、内側から取り出すタイプを1万円以内で探しました。
やっと１つだけ6,000円ほどで見つかりました。
簡易なポストは、ほとんどが外側から入れ、外側で出すタイプです。
今まで意識していなかったポイントでした。
さいごに
お家賃が68,000円で、実質利回り14%で運営できることになりました。
戸建て賃貸の場合、本当に長く住んでくださいます。
特にトラブルがなくても、お盆前と年末に訪問します。
近況報告など世間話をし、ささやかなお礼をさせていただいています。
今回は、水回りに費用をかけたので、他の部分は極力節約しました。
クロスは、和洋室、階段、洗面所のすべてに同じ品番を使い、ロスをなくしてもらいました。
リビングのアクセントクロスだけは、一度使ってみたかった品番を実験的に使いましたが、安くて見栄えが良い優れものでした。
買い付けから始まって、入居付けまでの達成感がたまらなく、また、次に買えそうな物件を探す日々です。
不動産投資を始めた人は、たいてい「買いたい病」にかかってしまいます。
物件探しが日々のルーティーン、生活習慣になってしまっているのです。
